发布时间：2021-4-24 分类： 电商动态
摘要：由于搜房网领导的代理战争，我不知道会持续多久，但在我提出这个问题之前：如果这次胜利，它真的会赢吗？
自2014年下半年以来，所有房地产网站都已开始直接进入中介领域。以搜房网，爱屋，吴为领导，开展了“网站排水”+“直接交易”+“代理费减免”的运作模式。正如作者在《搜房网的苦果，其实是中介在拷问其被销售驱动的产品天坑》中提到的那样做出这样一个选择的原因，由搜房网领导的过度落后的产品模型将互联网房地产的商业模式与整个行业的利益链分开。对于所有行业中最有价值的交易，房地产网站一直无法控制，互联网房地产的商业边界已经过度限制。而直接进入交易环节是一个巨大的突破。
房地产网站自己的中间模型来自美国新兴房地产网站Redfin。这个名称很少出现在国内技术媒体上，已经成功赢得了G轮融资。对于一个贫穷的行业领导者来说，自然依赖是降低代理费以吸引买家。这也是搜房网，爱屋和吴等网站的抄袭点。以搜房网为例，在2014年上半年遭遇大规模抵制中介公司后，它突然进入二手房市场，口号为0.5％的代理费。这是一个二手房市场，多年来一直保持2％的代理费。影响很大。
接下来是竞争日益激烈的局面。搜房网宣布已进入广州，武汉和天津的第一个二手房代理交易营。传统的中介公司没有等待，连锁家居，我爱我的家人等已经宣布了搜房网的自建网站。小品牌中介机构也开始前往搜房网办公室进行战斗等更加困难的抵制手段，双方的矛盾都很嚣张，而且竞争已经发烧。这场与房地产中介费用的战争会持续多久？
事实上，以中介费作为竞争的入口，这种商业逻辑尚未完全通过。
在传统的二手房中介行业，代理费是熟鸭，但上市信息是行业的资本。由于二手房中介行业本身进入门槛较低，交易过程漫长而有利可图。经过一定积累后往往表现良好的代理人将开始自己的工作。但是，房地产中介是否能够生存甚至成长往往取决于两个因素：
1.当地房地产市场的大环境
2.手中是否有足够的上市信息？
市场的大环境取决于国家的经济环境。对于所有二手房机构来说，没有区别。但是，上市信息的获取对房地产经纪人来说是一个不同的难度。大型中间商，其商店所在商店的开发周围有大量经纪人，通常采取独家合同的形式，将物业作为自己的财产。但是，这项工作本身就是一个劳动密集型产业。随着更多线下商店和更多经纪人，有可能抓住机会获取上市信息。上市数量与中介公司的规模直接相关。挂钩。
在网上信息列表中，搜房网和其他互联网中介机构没有传统中介机构的优势。房地产网站上的所有信息都由中间人记录，个人信息没有改善。这与卖方的固定思维有关。在房地产网站上输入他的个人信息最终会被中间人挖出，然后是无休止的骚扰。移交给线下的房地产经纪人将获得相对稳定的联系，只有当买家上门时，代理才会联系卖家。在线提供您自己的商家信息对卖家来说很烦人。进入竞争状态后，传统中介被视为上市信息的天然优势，也是自尊，高度保密不低。
可供出售的房屋较少，这对互联网中介来说是一个问题，但不会在短时间内暴露出来。除了北京市场的连锁店外，全国还没有一家特别大的中介公司可以垄断交易。这就是搜房网等互联网代理商可以声称进入交易的第一阵营的原因。但更大的问题仍然落后。
与传统企业相比，互联网公司最常用的方式是利用资金进行规模化。在房地产中介领域，推出“0.5％佣金”是一种让传统中介公司感到不舒服的方法。对于中间人而言，与之前的2％佣金相比，这种方法损失了另外75％的利润，相当于直接抨击生命根源— —如何让公司在没有赚钱的情况下发展？对于互联网中介，逻辑很简单。我不赚钱。首先，其他中介公司已经死亡。我再赚钱。根据这一逻辑，互联网中介正在争夺0.5％佣金的用户，他们正在寻找工资较高的经纪人。这种做法与其他互联网公司没有什么不同。
但是大型中间人似乎并不同意。
传统的中介公司不太可能以0.5％的佣金赚钱。但支持中介公司生存并不困难。互联网中介机构的各种中介抵制也在于互联网中介已经剥夺了他们的高额利润。自2015年以来，市场逐渐复苏，中介行业尚未倒闭。互联网中介机构依靠低成本佣金模式抢占市场，但它们并没有取得压倒性的成果。对于中介机构来说，该行业从未与代理费有价格联盟。在互联网中介机构出现之前，许多中介机构互相跳跃，依靠各种伪装的代理费折扣。
这个行业的低门槛决定了价格竞争总是在黑暗中。除了像北京这样的特殊市场，该国没有代理商占有超过20％的份额，而价格竞争不再是新闻。同一套房子交易，大中介不降价，小中介降价更多，即使是个体店的中介，一笔交易直接收到几千元，这不是业内的秘密。互联网中介使用0.5％的佣金来抢占市场。对于买家来说，这实际上是一场头脑风暴 - ——告诉买家原来的代理费可以这么低。但是一旦确定了价格底线，就会有人会通过。你今天敢于0.5％，我明天会胆敢0.3％。房子的交易对中间人没有任何成本。如果你没有抓住别人，你就会抓住它。这个行业在过去的战斗方式，更不用说互联网中介。进入是一场价格战。这意味着对于传统中介机构而言，它已经是一场非常文明的竞争。该行业的门槛太低，价格永远不会有优势。
但互联网中介正在承担更高的边际成本。
为了吸引经纪人，互联网代理商有高薪代理商组建经纪人团队。但成本较高的还在于交通。对于传统中介机构，获取客户的主要方式来自线下商店和在线渠道。但互联网中介只有一个在线渠道。但二手房是一个非常特殊的区域。购买二手房的用户通常会选择在自己的生活场景中购买意向的区域。对于用户而言，这些领域对他来说通常很熟悉。他需要的服务是在现场找到一家中介公司，并首先提供上市信息。这种准确的房屋搜索服务，与线下渠道相比，优势不够明显。
互联网为标准化服务提供了规模经济。同一类型商品覆盖的买家越多，边际成本越薄，用户选择的成本越低。然而，该物业从未标准化，每个购房者的需求是完全不同的。房地产网站提供的房源信息类似于用户在大海捞针找到他们需要的房子。更可怕的情况是这些信息更可能是假房子。
离线寻找房地产经纪人是一种更顺畅的体验。潜在的购房者可以获得良好的购房预算，提出购买房屋的需要，并等待经纪人提供相关服务。他们所在地区的经纪人越多，他们对区域信息越熟悉，他们就越能满足用户的需求。对于用户来说，交易房地产，互联网中介从来就不是唯一的选择，但现在更有可能成为更昂贵的选择。对于中介公司来说，无论是离线还是在线，客户都是他们自己的潜在交易，而离线的客户，购房需求更清晰，更容易处理，客户的准确性，更不用说而且。传统中介也做了自己的运营成本计算。经纪人的经营成本约为每月1500元，但纯线上的网上经纪人也是1000元。这组数据非常准确。在线流量非常低。实际上，成本并不低。但是，如果您在线投入500元以上，您可以获得更准确的流量和相同的交易。对于中介公司来说，性价比很高。
燃钱模式是否可以维持仍然是不确定的。
传统的互联网公司为了规模而烧钱，因为用户可以留下来，虽然大规模燃烧，但用户停留后的反复消费降低了客户的单一成本，这种方法是电子商务行业中最常见的。从网上购物到迪迪出租车，这种逻辑不断被重复。但这种逻辑的根源在于用户自己正在做高频消费，但房地产行业却没有。买房的动作周期长，频率低。用户被0.5％的佣金吸引。完成购买后，用户很快就会消失并且不再处于活动状态。即使存在对第二笔交易的需求，用户也在考虑“哪里有经纪公司的佣金较低，为0.5％”。这就是各种小型中介机构仍然能够生存的原因。对于用户而言，在房地产交易过程中，寻找房屋，看房子，并经过各种手续直到交易确认，服务本身的各种经纪公司之间没有根本的区别。
因此，互联网中介的商业模式面临着一个奇怪的无限循环：
1.互联网中介以较低的佣金进入市场。事实上，他们无法完全制服竞争对手。
2.与线下商店相比，在线客户的数量和准确性没有绝对的优势。
3，无法提高行业的服务优势，价格战已进入无底战争
4，继续烧钱刷交易，用户没有最终保留
回顾过去，看看Redfin，它是海洋另一边的互联网中介的祖先。自2004年成立以来，它在2014年12月经历了七轮融资，总融资额达1.7亿美元。公开数据显示，它已成为美国第四大中介公司。但正是这样一个伟大的成就，其首席执行官凯利仍然声称能够在追求西雅图5％的市场份额，Redfin的市场外部估值仅为5亿美元。对于一家11年前发展起来的互联网公司而言，如此低的估值以及最多7轮融资但尚未上市的公司极为罕见。对于一直以其丰富的现金流而闻名的中介行业来说，极少需要这么多的现金融资。必须要说的是，从商业逻辑的角度来看，互联网中介确实是一个看似新的突破，但仍存在许多不完善之处，这使得互联网中介机构与传统中介机构相比没有绝对的优势。由于搜房网引领的代理费战争，我不知道会持续多久。但是，你必须先问一个问题，即使你赢了，你真的会赢吗？
